Обязана ли наша организация (ЖКХ) соблюдать требования отраслевого соглашения по ЖКХ…

Содержание
  1. Обязанности управляющей компании — читать всем!
  2. Обязанности управляющей компании ЖКХ
  3. К эксплуатационно-ремонтным работам относятся
  4. Организационные услуги
  5. Придомовая территория и деятельность УК — где границы?
  6. Права управляющей компании
  7. Ответственность УК
  8. Управляющие организации могут не представлять собственникам информацию, не предусмотренную Стандартом раскрытия
  9. Какую информацию должна раскрывать УК
  10. Почему УК не должна раскрывать собственникам информацию, не предусмотренную по Стандарту
  11. Как мотивированно отказать собственнику на предоставление информации по запросу
  12. Коммунальные услуги юридическим лицам
  13. Юридическое лицо как потребитель коммунальных услуг
  14. Виды поставляемых коммунальных услуг
  15. Основные обязанности юр. лиц при потреблении коммунальных услуг
  16. Потребление юр. лицами коммуналки за владения в МДК
  17. Отношения ТСЖ и собственника – юр. лица
  18. Порядок взыскания задолженности юр. лица
  19. Ответственность юр. лица за просрочку платежа
  20. Какие обязанности у управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту многоквартирного дома?
  21. Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону
  22. Жилищный кодекс
  23. Договор управления
  24. Иные нормативные акты
  25. Права
  26. Функции
  27. Отраслевое тарифное соглашение в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации на 2017-2019 годы (с изменениями на 7 декабря 2018 года), от 08 декабря 2016 года,
  28. 1. Общие положения

Обязанности управляющей компании — читать всем!

Обязана ли наша организация (ЖКХ) соблюдать требования отраслевого соглашения по ЖКХ...

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье « и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
  • осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
  • вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

  • передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
  • информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
  • принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
  • принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
  • контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
  • приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

  1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
  2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
  3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Источник: https://domananeve.ru/info/poleznoe/o-chem-dolzhny-znat-zhil-cy-prava-i-obyazannosti-upravlyayuschey-kompanii.html

Управляющие организации могут не представлять собственникам информацию, не предусмотренную Стандартом раскрытия

Обязана ли наша организация (ЖКХ) соблюдать требования отраслевого соглашения по ЖКХ...

Думаю, вы согласитесь, что зачастую собственники помещений в МКД требуют от управляющей организации предоставить информацию, которую УК вовсе не должна раскрывать владельцам квартир.

К таковой относится внутренняя документация УК или сведения о финансово-хозяйственной деятельности, не предусмотренные по Стандарту раскрытия информации. Эти данные могут не предоставляться собственникам, если иное не предусмотрено в договоре управления.

Давайте поговорим о том, как обосновать свой ответ собственникам и на какие нормативно-правовые акты ссылаться.

Какую информацию должна раскрывать УК

Если собственники помещений в МКД просят управляющую организацию предоставить им данные по зарплатам сотрудников УК, сумме аренды офиса или другие подобного рода сведения, то УК на законных основаниях вправе их не предоставлять, сославшись на п.3 Стандарта раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731 от 23.09.2010 года). 

Но здесь нужно сделать небольшую оговорку. Если в договоре управления МКД прописана обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам иной информации, отличной от Стандарта раскрытия, и по другим формам отчётности с определённой периодичностью, то УК должна будет по запросу потребителей предоставить такие сведения.

Например, если в договоре управления МКД прописано, что УК предоставляет сведения о себестоимости работ и услуг, то собственники могут потребовать от своей управляющей организации предоставить им информацию, скажем, по стоимости инвентаря дворника.

Но существует судебная практика, когда суды встают на сторону управляющих организаций и отказывают собственникам в удовлетворении их исков, в которых они требуют обязать УК предоставить им всю запрашиваемую информацию.

И такое подтверждение мы находим в определении Свердловского городского суда №33-6605/2012 от 5 июня 2012 года, а также в Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан №33-1394/2013 от 5 февраля 2013 года.

Непредоставление собственникам информации, не предусмотренной Стандартом раскрытия, не является для управляющей организации нарушением. За это её нельзя оштрафовать. Полный перечень информации, подлежащей обязательному раскрытию, указан п.3 Стандарта.

Перечислим его:

  • общая информация об УК, основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (годовая бухгалтерская отчётность и баланс с приложениями к нему, сведения о доходах и расходах, полученных и понесённых в связи с оказанием услуг по управлению МКД по данным раздельного учёта доходов и расходов);
  • перечень МКД в управлении УК с указанием их адресов и основания управления по каждому дому;
  • перечень МКД с расторгнутыми в прошлом году договорами управления с указанием их адресов и основания расторжения;
  • общая информация об МКД в управлении с характеристиками дома (адрес, год, серия и тип постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества, уровень благоустройства, кадастровый номер (при наличии), конструктивные и технические параметры, системы инженерно-технического обеспечения и площадь земельного участка в составе общего имущества);
  • информация о выполняемых работах и оказываемых услугах с указанием их стоимости по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД и иных услугах, связанных с достижением целей управления МКД;
  • информация об оказываемых коммунальных услугах (о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления КУ);
  • информация об использовании общего имущества в МКД;
  • информация о капитальном ремонте общего имущества в МКД, если решением общего собрания собственников управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома (формирование фонда капремонта на спецсчёте дома). Если средства собственников идут в “общий котёл”, то есть формируются в фонде капитального ремонта регионального оператора, то УК не должна размещать эти сведения;
  • информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в МКД с их результатами;
  • отчёт об исполнении управляющей организацией договора управления за прошедший год;
  • информация о случаях привлечения управляющей организации или её должностного лица к административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД с приложением копий документов о применении мер административного воздействия и сведениями о мерах, принятых для устранения допущенных нарушений.

Сроки ответов УО на обращения жителей домов и сторонних лиц

Почему УК не должна раскрывать собственникам информацию, не предусмотренную по Стандарту

По Стандарту раскрытия информации собственники не могут требовать предоставления им оригиналов и заверенных копий документов управляющей организации, если иное не предусмотрено в договоре управления.

Если в управляющую организацию поступил такой запрос от собственника, то ему следует предложить придти в офис УК для ознакомления с документами.

При этом, необходимо уточнить, с какими конкретно документами собственник может ознакомиться по Стандарту раскрытия информации и ФЗ №152 от 27.07.2006 года “О персональных данных”.

Уведомите собственника о том, что согласно требованиям ст.19 ФЗ №152 УК имеет право принимать меры для защиты своих персональных данных. В связи с этим ознакомление собственника с документацией УК может сопровождаться регистрацией в специальном журнале и использованием видео- и фотосъемки во избежание хищения, уничтожения и порчи оригиналов документов.

Согласно п.21 Постановления Правительства РФ №731 управляющие организации раскрывают информацию по формам Минстроя (Приказ №882/пр) на основании письменного запроса потребителя. Тут же даётся пояснение, что потребителями признаются физические и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД (п.6 Стандарта раскрытия).

Таким образом, только собственники имеют право запрашивать у своей управляющей компании определённую информацию. Все остальные граждане и организации таким правом не обладают. То есть, если к вам обратился потребитель ЖКУ, не являющийся собственником помещения в МКД, то вы вправе отказать ему в предоставлении любой информации по запросу.

Для неограниченного круга лиц, как сказано в ПП РФ №731, существуют информационные стенды в офисах управляющих компаний и доски объявлений в подъездах МКД. Там предусмотренная Стандартом и ПП РФ №354 информация размещается специально для всех желающих с ней ознакомиться.Какие сведения УО не обязана предоставлять собственникам

Как мотивированно отказать собственнику на предоставление информации по запросу

Как быть, если собственник обратился к вам с требованием предоставить ему информацию, например, о стоимости строительных материалов или себестоимости выполненных работ. Такое требование в виде письменного запроса может быть выставлено при отказе председателя совета дома или другого уполномоченного решением общего собрания собственников лица подписать данный акт.

В таком случае управляющая организация может смело отказать собственнику на том основании, что он не вправе проверять стоимость выполненных работ и оказанных услуг, включая цену на стройматериалы, указанные в акте (ст.748 ГК РФ, ПП РФ №491). Но здесь опять-таки сделаем оговорку, которая очень важна: если иное не предусмотрено в договоре управления.

В акте приёмки выполненных работ равно, как и в формах раскрытия информации (Приказ Минстроя №882/пр) указывается не себестоимость работ, а фактическая их стоимость.

Поэтому УК может ответить, что запрашиваемая собственником информация не подлежит раскрытию согласно требованиям действующего законодательства.

Следовательно, такая информация собственнику представлена быть не может, если иное не предусмотрено договором управления.

Всю информацию по формам Минстроя собственники и потребители ЖКУ могут посмотреть на сайте УК, портале Реформа ЖКХ и частично в ГИС ЖХ. В печатном виде сведения хранятся на информационных досках в офисе УК и на досках объявлений в подъездах МКД.

Собственники не могут принудить управляющую организацию предоставить им по запросу желаемую информацию, если иное не предусмотрено в договоре управления. Всё только в рамках Стандарта раскрытия информации и только по формам Минстроя. Также напоминаем, что ни действующее законодательство, ни договор управления не позволяет собственникам снимать с оригиналов документов копии любым способом.

Для ознакомления с информацией по Стандарту раскрытия управляющая компания может направить собственников на портал Реформа ЖКХ или сайт УК, указав соответствующие ссылки в письменном ответе на запрос.Как УО и ТСЖ общаться с жителями МКД согласно ПП РФ № 331

Независимо от принятого УО решения о предоставлении жителю МКД информации, организация обязана ответить ему в срок от 1 до 30 дней в зависимости от характера запроса. Чтобы не потерять ни одного обращения и в срок направить ответ на него, УО может вести учёт заявок и обращений с помощью сервиса «АДС на 100%». Попробуйте его бесплатно!

Источник: https://roskvartal.ru/sobstvenniki/6541/uk-mogut-ne-predstavlyat-sobstvennikam-informaciyu-ne-predusmotrennuyu-standartom-raskrytiya

Коммунальные услуги юридическим лицам

Обязана ли наша организация (ЖКХ) соблюдать требования отраслевого соглашения по ЖКХ...

Коммунальные услуги для юридических лиц предоставляются на весь комплекс владений в многоквартирном доме либо любом другом сооружении, подключённым к инженерно-техническим коммуникациям.

Плата за предоставление коммунальных услуг не зависит от типа помещений и правового статуса потребителя, ведь некоторые виды коммуналки потребляются не только в жилищном быту, но и в производственном процессе.

Юридическое лицо как потребитель коммунальных услуг

Коммунальные услуги юридические лица получают наравне с обычными жителями многоквартирных домов.

В этом смысле потребление может выражаться в следующих формах:

  1. Потребление коммунальных услуг на обеспечение нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности юридических лиц.
  2. Потребление с целью содержания жилых помещений, принадлежащих юр. лицам.
  3. Потребление коммунальных услуг в производственных целях.

Форма потребления имеет большое значение, так как оплата услуг производится в соответствии с такой формой. Так, если лица юридические услуги ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства) потребляют в форме содержания жилых помещений, то порядок оплаты устанавливается такой же, как и для обычных жителей таких помещений.

Если помещения используются в производственных целях, то порядок взаимоотношений с поставщиками услуг регламентируется в особом порядке. Однако это не лишает права заключать соглашения с посредниками, к примеру, управляющими компаниями или ТСЖ (товарищество собственников жилья).

В чём же заключается основное отличие от потребления коммуналки физическими лицами? В отличие от физических лиц, для которых устанавливаются общие условия федеральными и местными законодательными актами, для каждого юридического лица, если оно потребляет коммуналку в целях производства, условия устанавливаются отдельно, специальным соглашением.

То есть, отношения юр. лиц с поставщиками или посредниками преимущественно регламентируются общими гражданско-правовыми нормами, а также нормами ведения хозяйственной деятельности. Ответственность и последствия нарушения договорных правил также определяются самими соглашениями.

Виды поставляемых коммунальных услуг

Виды услуг, отнесённых к категории коммунальных, определены в Постановлении Правительства от 06.05.2001 № 354.

Так, согласно данному акту в перечень услуг коммунального характера могут быть включены:

  • снабжение холодной и горячей водой;
  • обслуживание канализации и водоотведение;
  • снабжение электроэнергией;
  • поставка газа и обслуживание газового оборудования;
  • обеспечение отоплением;
  • сбор и вывоз твёрдого мусора.

Таким образом, другие услуги не могут быть включены в категорию коммунальных. Однако жилищная организация вправе включить в перечень расходов, а соответственно и плат, свои издержки на содержание многоквартирного дома.

В случае с юр. лицами услуги, помимо коммунальных, могут быть представлены исключительно при наличии соответствующего условия в соглашении. Но в многоквартирных домах такие услуги могут быть включены в квитанцию, если соглашением не определено иное или же соглашение отсутствует вовсе.

Многое зависит от того, осуществляет ли сама организация траты на содержание и использует ли иные помещения в МДК (многоквартирном доме). Как правило, траты на обеспечение работоспособности инженерно-технических коммуникаций включаются в квитанцию в любом случае.

А вот нужно ли платить юр. лицу за ремонт, необходимо определять в соглашении. Если такого соглашения нет, то жилищная организация вправе на своё усмотрение распределить подобные траты и на юр. лиц, пользующиеся помещениями нежилого типа в МКД.

Однако, если юр. лицо является владельцем помещения жилого типа, то оплата производится по общим правилам, а траты на ремонт и обеспечение распределяются и на них.

Поэтому очень важно учесть, какой тип здания находится во владении юр. лица.

Кроме того, особое значение нужно уделить основанию владения помещением. Так, если помещение используется по праву собственности, то организация или предприятие несёт полную ответственность, которую несёт любой другой собственник жилья в доме.

Если же на правах аренды, то необходимо учитывать положения договора аренды.

Основные обязанности юр. лиц при потреблении коммунальных услуг

Как правило, стороны гражданско-правовых соглашений вправе самостоятельно определять их условия. Но исходя из практики предоставления юридическим лицам услуг коммунального характера, можно выделит определённые общие нормы, включая обязательства юр. лица при потреблении коммуналки.

Для начала стоит отметить, что юр. лица в подобных правоотношениях выступают в виде заказчика, а не как потребитель. Подобным образом поставка коммуналки и характеристика взаимоотношений сразу приобретает несколько иную природу.

Так, можно выделить следующие обязанности юр. лица при потреблении услуг коммуналки:

  1. Оплачивать потреблённые услуги способом, установленным соглашением. Обычно устанавливается плата за потребление по истечении соответствующего месяца в течение определённого периода. К примеру, может быть назначена обязанность по оплате в течение недели по истечении соответствующего месяца потребления.
  2. Соглашением может быть предусмотрена обязанность юр. лица обеспечивать сохранность оборудования, позволяющего поставлять коммунальные услуги.
  3. Заказчик берёт на себя все расходы по ремонту инженерно-технического оборудования на территории своего помещения (участка и так далее).
  4. Обеспечить на территории своего помещения соблюдения норм пожарной, санитарной, эксплуатационной безопасности.
  5. Не осуществлять без согласования с поставщиком дополнительные подключения к линиям снабжения.
  6. Использовать инженерно-техническое оборудование поставщика в соответствии с его назначением.
  7. Своевременно осведомлять поставщика о сбоях в системе снабжения, аварийных ситуациях, возникших в связи с поставкой определённых видов коммунальных услуг.

За нарушение правил, устанавливаемых соглашениями, юр. лица привлекаются к ответственности. Так, по общему правилу, поставщик услуг может прекратить поставку, если заказчик не оплачивает услуги в течение трёх месяцев.

При этом расходы поставщика, связанные с отключением и последующим подключением, несёт сам заказчик.

Разумеется, помимо возмещения убытков на заказчика налагаются финансовые санкции, предусмотренные соглашением или гражданским законодательством.

Потребление юр. лицами коммуналки за владения в МДК

Поставка юр. лицам коммунальных услуг осуществляется исключительно при наличии соответствующего договора. К примеру, жильцы многоквартирных домов могут стать участниками таких отношений, не заключая никакого договора, а лишь имея лицевой счёт на своё жилище.

Когда юр. лицо потребляет коммуналку за обособленно стоящее помещение, в том числе и жилое, то без соглашения ему услуги не предоставляются ни в коем случае. А вот при владении помещениями в многоквартирных домах они становятся потребителями автоматически.

Большинство организаций, подразумевая, что у них без договора никаких обязательство не возникает, не спешат заключать соглашение с поставщиком или жилищной организацией. В свою очередь, жилищные организации также не настаивают на этом, рассматривая юр. лицо как обычного жителя многоквартирного дома.

Закон точной регламентации такой ситуации не содержит. Однако судебная практика богата подобными примерами. В большинстве случае суды обязывают организации оплачивать потреблённую коммуналку даже при отсутствии соглашения.

Так, основные правила, на которые опираются суды, заключаются в следующем:

  1. Некоторые суды полагают, что не оплаченные за коммуналку средства представляют собой необоснованное обогащение, которое взыскивается в пользу пострадавшего лица, то есть поставщика или жилищной организации, управляющего хозяйства.
  2. Другие суды, подразумевая, что место располагается в МКД, применяют правила жилищно-коммунального законодательства. Эти правила устанавливают обязательство каждого владельца в МКД, по которому оплачиваются коммуналки.

С 2011 года в данной области действует правило, согласно которому поставщик заключает сделку со всем МКД при его вводе в эксплуатацию. Уполномоченные органы не дают разрешение на ввод в эксплуатацию соответствующего дома, пока не будет заключено соглашение с коммунальщиками.

При этом кто является собственником помещений, а кто им станет в будущем, не имеет значения. Каждый собственник автоматически становится участником данного соглашения.

Данное правило можно обойти, лишь собрав всех жильцов и приняв решение о смене формы домоуправления.

Отношения ТСЖ и собственника – юр. лица

Когда в качестве жилищной организации выступает управляющая компания, которая, по сути, является коммерческим предприятием, вопросов по поводу заключения соглашений с юр. лицами не возникает. Но ведь ТСЖ является некоммерческой организацией. Соответственно возникает вопрос, а может ли ТСЖ вступать в коммерческие отношения?

Хотя ТСЖ является организацией некоммерческого типа, но уставом определяется, что товарищество может распоряжаться общим имуществом МКД. Что касается поставки коммуналки, то закон рассматривает такие соглашения как коммерческие, но для ТСЖ делается исключение.

В сфере регулирования таких отношений действуют некоторые основные правила, которые также неоднократно отмечались судами в их постановлениях по различным спорам:

  1. Отказ потребителя, в том числе и юр. лица, от заключения соглашения с ТСЖ для поставки услуг по коммуналке не освобождает его от обязанности оплачивать такие услуги.
  2. Основные правила регулирования взаимоотношений ТСЖ с другими организациями должны определяться уставом товарищества либо отдельным решением собрания собственников.
  3. ТСЖ не может отказать юр. лицу в заключении соглашения и поставке услуг коммунального характера.

Одно дело, когда организация выступает владельцем части в МКД. Тогда оно вправе участвовать в управлении ТСЖ по общим правилам. Но зачастую юр. лица выступают арендаторами.

В таких случаях закон не запрещает ТСЖ заключать соглашения об аренде. Взаимоотношения в сфере поставки и оплаты коммуналки регламентируются данным соглашением.

Так, соглашением может быть установлено нормативное исчисление стоимости коммуналки, а также исчисление в зависимости от показателей потребления.

Однако средства, вырученные от подобных коммерческих отношений, ТСЖ может использовать только на нужды самого МКД в соответствии с целями, определёнными уставом организации, решениями собрания собственников.

Тот факт, что лица выступают арендаторами, не освобождает их от обязательства оплачивать коммуналку. Это было неоднократно отмечено в постановлениях судов различных уровней.

Но оплата может производиться как арендодателю, так и поставщику услуг непосредственно.

Порядок взыскания задолженности юр. лица

Порядок взыскания с юридического лица долгов по ЖКХ напрямую зависит от типа помещения, в которое такие услуги поставлялись. Так, если это части в МКД, то задолженность является бесспорной и предоставляющие поставщики взыскивают в приказном порядке через суд.

Если же взыскивается задолженность за поставленные ресурсы в обособленное производственное здание или же между поставщиком, посредником и юр. лицом было заключено отдельное соглашение, то взыскание производится по общим правилам разрешения хозяйственно-правовых споров.

В этом смысле законодательство предусматривает несколько способом разрешения конфликта без обращения в судебные органы:

  • переговоры;
  • претензия;
  • прекращение поставки.

Переговоры с юридическими лицами довольно эффективный инструмент, при помощи которого достаточно легко можно разрешить спор по поводу задолженности по коммуналке.

Так, если пересмотреть платёжную политику, перевести некоторые расходы на саму организацию и перераспределить задолженность, то юр. лицо пойдёт навстречу. Ведь оно прекрасно понимает, что отключение от сетей снабжения ничем хорошим ему не сулит.

При возникновении сложностей можно привлекать юристов в качестве медиаторов.

Претензионный порядок является общим и обязательным досудебным порядком разрешения конфликтных ситуаций между хозяйствующими субъектами. Так, поставщик или посредник должен направить письменную претензию с указанием суммы задолженности и требованием оплатить её. При этом необходимо установить срок, в течение которого долг должен быть погашен.

Лишь после направления претензии, в случае если юр. лицо не погашает долг в течение отведённого для этого срока, поставщик может отключить его.

В противном случае преждевременное отключение может быть расценено как нарушение условий договора и уже потребитель может потребовать возмещения ущерба.

Ответственность юр. лица за просрочку платежа

Порядок назначения и расчёта штрафных санкций на потребление обособленного производственного здания осуществляется согласно договору либо общим правилам гражданского законодательства. Однако для зданий, включая нежилые в МКД, способ начисления штрафных санкций определяется жилищным законодательством и специальными актами правительства.

Так, на сегодняшний день существуют следующие основные правила назначения и исчисления штрафных санкций за долги по коммунальным услугам в многоквартирных домах:

  1. Начисление пени производится лишь с 30 дня просрочки. То есть за первый месяц просрочки поставщик не вправе назначать какие-либо денежные штрафы на потребителя.
  2. Размер пени строго определён законодательством. Так, он равен 1/300 части ставки Центрального банка за день просрочки. Данная ставка регулярно изменяется, так что расчёт осуществляется исходя из действующей на дату просрочки процентной ставки.
  3. После трёх месяцев просрочки оплаты долга поставщик вправе начислять пеню в размере 1/130 части ставки ЦБ.
  4. Общий размер начисленной за весь срок просрочки пени не может быть больше половины всей суммы задолженности.

Стоит отметить, что отключить от сетей снабжения потребителя, в том числе и юр. лица в многоквартирном доме, возможно только после трёхмесячной просрочки платежа.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zhkh/kommunalnye-uslugi/yuridicheskih-lits.html

Какие обязанности у управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту многоквартирного дома?

Обязана ли наша организация (ЖКХ) соблюдать требования отраслевого соглашения по ЖКХ...

Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.

Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.

Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации:

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

  1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
  2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
  3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
  4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
  5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
  6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

  • Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
  • Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
  • Предоставлять им коммунальные услуги;
  • Проводить другую управленческую деятельность.

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

А следить необходимо за следующим:

  1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
  2. Проводила ее озеленение;
  3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
  4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, здесь.

Права

Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.

Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

Итак, УК имеет право на:

  • Получение дохода;
  • Взыскание долгов с жильцов;
  • Лишать жильца определенного ресурса за долги;
  • Начислять пени.

По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.

На последнее УК также имеет полное право. Его дает 354 Постановление. Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

  • ОбслуживаниеВ обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.
  • УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

  • Ремонтные работыДанная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.В этот пункт также входит:
    1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
    2. Контроль за их оплатой;
    3. Организация ремонтных работ;
    4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
  • Коммунальные услуги
  • УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.

  • Уход за придомовой территориейОрганизация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.
  • Технический контрольОрганизация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.
  • ПерерасчетПерерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.
  • Финансовое обеспечениеУК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

Источник: https://kvartirgid.ru/zhkh/sfera-obyazannosti-upravlyayushhej-kompanii-po-soderzhaniyu-i-remontu.html

Отраслевое тарифное соглашение в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации на 2017-2019 годы (с изменениями на 7 декабря 2018 года), от 08 декабря 2016 года,

Обязана ли наша организация (ЖКХ) соблюдать требования отраслевого соглашения по ЖКХ...

ПрезидентОбщероссийского отраслевогообъединения работодателейсферы жизнеобеспеченияА.Д.КочегаровПредседательОбщероссийского профсоюзаработников жизнеобеспеченияА.Д.Василевский

(В редакции, введенной в действие Отраслевым тарифным соглашением от 7 декабря 2018 года.

____________________________________________________________________
Срок окончания действия настоящего Соглашения – 31 декабря 2022 года – Отраслевое тарифное соглашение от 7 декабря 2018 года.____________________________________________________________________

1. Общие положения

1.1. Настоящее Отраслевое тарифное соглашение в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации на 2017-2019 годы (далее – Соглашение или ОТС) заключено в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

1.2. Настоящее Соглашение – правовой акт, регулирующий социально-трудовые отношения и устанавливающий общие принципы регулирования связанных с ними экономических отношений между полномочными представителями работников и работодателей организаций установленных в соответствии с п.1.

4 настоящего Соглашения (далее – Организации), на которые распространяются условия настоящего Соглашения, вне зависимости от форм собственности Организаций. Настоящее Соглашение определяет общие условия оплаты труда, трудовые гарантии и льготы работникам, а также права, обязанности и ответственность сторон социального партнерства.

Настоящее Соглашение направлено на совершенствование системы взаимоотношений и согласования интересов между работниками, органами государственной власти, органами местного самоуправления, работодателями по вопросам регулирования социально-трудовых и иных связанных с ними экономических отношений в жилищной и коммунальной сфере, а также на повышение эффективности работы организаций жилищно-коммунального хозяйства, на реализацию социально-экономических, трудовых прав и законных интересов работников данной отрасли.

1.3.

Жилищно-коммунальное хозяйство – вид экономической деятельности, направленный на обеспечение жизнедеятельности населения, создание комфортных условий проживания граждан в своих жилищах и на благоустроенных территориях; жилищно-коммунальные хозяйства включают в себя виды деятельности, услуги, работы, поименованные в квалификационных характеристиках видов деятельности в приказе Минстроя России от 27 апреля 2016 года N 286/пр. “Об утверждении собирательных классификационных группировок отрасли жилищно-коммунального хозяйства” (Полный перечень Организаций по видам экономической деятельности, услугам и работам в ЖКХ приводится в Приложении N 1 и Приложении N 2 к настоящему ОТС).

1.4. Организации жилищно-коммунального хозяйства – юридические лица, осуществляющие виды экономической деятельности, услуги, работы, приведённые в Приложении N 1 и Приложении N 2 к настоящему Соглашению.

На данные Организации жилищно-коммунального хозяйства распространяется действие Соглашения, в случае их присоединения к Соглашению в порядке, предусмотренном действующим законодательством и настоящим Соглашением.

1.5. Цели и задачи Соглашения:

– содействие реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, поддержание социальной стабильности в Организациях;

– выполнение в рамках своей компетенции основных положений Указа Президента РФ от 07.05.2018 N 204 о повышении уровня жизни населения и ликвидации бедности;

– повышение эффективности функционирования Организаций, в том числе повышение производительности труда при сохранении качества, эффективности принимаемых управленческих решений при реализации производственных и инвестиционных программ;

– повышение конкурентоспособности Организации, профессионализма и закрепление квалифицированной рабочей силы;

– повышение квалификации работников в соответствии с требованиями, установленными соответствующими профессиональными стандартами, развитие системы независимой оценки квалификации;

– установление и реализация социально-трудовых гарантий работникам Организаций; создание условий и механизмов, способствующих реализации в Организациях норм трудового законодательства Российской Федерации;

– вовлечение работников в рабочий процесс;

– развитие социального партнерства;

– развитие инициативы и соревнования при выполнении работниками трудовых обязанностей;

– обеспечение интересов сторон социального партнерства в отрасли при формировании тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а также обеспечение интересов организаций, осуществляющих нерегулируемую деятельность.

В соответствии с социальными проектами Российской Федерации “Доходы государственной казны”, “Народный контроль”, “Кадры для национальной экономики”, “Знак Качества “Сделано в России”, “За высокий социальный стандарт”, “Забота”, “За достойную заработную плату”, а также требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 г.

N 283-ФЗ “О независимой оценке квалификаций” и постановления Правительства Российской Федерации от 27 июня 2016 г.

N 584 “О применении профессиональных стандартов в части требований, обязательных для применения государственными внебюджетными фондами Российской Федерации, государственными или муниципальными учреждениями, государственными или муниципальными унитарными предприятиями, а также государственными корпорациями, государственными компаниями и хозяйственными обществами, более пятидесяти процентов акций (долей) в уставном капитале которых находится в государственной собственности или муниципальной собственности” Стороны Соглашения участвуют в решении следующих задач:

– создание и развитие отраслевой системы оценки профессиональных квалификаций;

– осуществление профессионально-общественной аккредитации образовательных программ учреждений образования на соответствие их отраслевым профессиональным стандартам;

– формирование оптимального качества состава и численности трудовых ресурсов, необходимых для развития жилищно-коммунального хозяйства;

– в мероприятиях по повышению качества и конкурентоспособности товаров стройиндустрии и жилищно-коммунальных услуг для потребителей, а также повышению уровня материального положения работников жилищно-коммунального хозяйства;

– создание условий для повышения уровня и качества социальных гарантий работникам жилищно-коммунального хозяйства, в том числе за счет привлечения социально-ответственного бизнеса, иных негосударственных источников финансирования;

– поднятие престижа отрасли, привлечение и закрепление квалифицированных работников в соответствии с требованиями профессиональных стандартов;

– формирование обоснованных, прозрачных и понятных механизмов дифференциации уровней регулирования социально-трудовых отношений в различных Организациях, с учетом их финансовых возможностей, ситуации на региональных рынках труда, степени развития производственных отношений в системе социального партнерства на локальном уровне; обеспечении интересов сторон социального партнерства в Организациях при формировании цен (тарифов) на продукцию, работы и услуги, оказываемые Организациями;

– содействие повышению эффективности деятельности Организаций на основе реализации действующего законодательства и нормативно-технических требований, внедрения эффективных систем менеджмента.

1.6. Настоящее Соглашение заключено между работодателями и работниками Организаций в лице их полномочных представителей (сторон):

Источник: http://docs.cntd.ru/document/456036713

Адвокат Насибулин
Добавить комментарий